전세·월세 계약 전 보증금 지키는 등기부등본 열람법과 당일 필수 특약 3가지

1. 등기부등본(등기사항전부증명서)에서 꼭 봐야 할 3곳

공인중개사가 뽑아준 오래된 출력물만 믿지 말고, 계약 당일과 잔금 당일에 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 직접 열람(700원)해 '말소사항 포함'으로 발급받아 아래 3가지를 확인하세요.

• 표제부 (건물 내역): 계약하려는 동·호수가 정확한지, 건축물대장상 불법건축물(위반건축물)이나 근린생활시설은 아닌지 확인합니다.
• 갑구 (소유권에 관한 사항): 최종 소유자의 이름·주민등록번호가 계약 자리에 나온 임대인의 실물 신분증과 일치하는지, 압류·가압류·가처분·신탁등기 기록이 없는지 확인합니다.
• 을구 (소유권 이외의 권리): 은행 근저당권(채권최고액)과 내 전세보증금을 합친 금액이 주택 시세의 70% 이내인지 반드시 계산해야 합니다.

2. 전입신고 효력(익일 0시) 빈틈을 막는 필수 특약 문구

세입자가 잔금일에 전입신고와 확정일자를 받아도 법적인 대항력은 '다음 날 오전 0시'부터 발생합니다. 반면 집주인이 잔금 당일 은행에서 주택담보대출(근저당)을 일으키면 근저당은 당일 즉시 효력이 발생해 세입자가 후순위로 밀려납니다. 이를 막으려면 계약서 특약란에 아래 문구를 반드시 넣으세요.

• 필수 특약 1: "임대인은 잔금 지급일 익일까지 현재의 등기부등본 상태를 유지하며, 근저당권 등 일체의 담보권 설정이나 소유권 이전을 하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 즉시 해제할 수 있고 임대인은 보증금 전액 및 손해배상금을 즉시 반환한다."
• 필수 특약 2: "임대인은 국세·지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 전세보증금 반환보증보험 가입이 임대인 또는 목적물의 하자로 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금 및 보증금 전액을 즉시 반환한다."